Una herencia compartida entre hermanos, la ruptura de una pareja que compró un piso en común o el final de una inversión conjunta. Estos escenarios, aunque diferentes, desembocan en un mismo punto de fricción: un proindiviso. Cuando la copropiedad deja de ser una solución y se convierte en un problema, es fundamental conocer la fórmula legal más inteligente para disolverla: la extinción de condominio.
Este procedimiento permite que un inmueble con varios propietarios pase a ser propiedad de solo uno de ellos (o de un número menor al original). Pero su principal atractivo, y la razón por la que debes entenderlo a la perfección, es que se trata de la vía más económica y ventajosa fiscalmente para resolver la copropiedad. Ignorarla puede suponer la pérdida de miles de euros en impuestos.
En esta guía definitiva te explicaremos qué es, en qué se diferencia de una compraventa tradicional, cómo se formaliza un acuerdo de extinción de condominio y qué ocurre cuando no es posible un pacto, dando paso a la división de la cosa común.
¿Qué es exactamente la extinción de condominio?
El concepto clave que diferencia esta figura de una venta es que no se produce una «transmisión» de la propiedad como tal. En una extinción de condominio, uno de los copropietarios cede su cuota de participación a otro, quien a cambio le entrega una compensación económica. El propietario que recibe la cuota no está «comprando» algo nuevo, sino que está consolidando y expandiendo un derecho de propiedad que ya tenía.
Es fundamental aclarar una duda muy frecuente que surge de dos términos que a menudo se confunden:
- Extinción de Condominio: Es el acto jurídico en sí, el resultado final que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que pone fin a la copropiedad.
- División de la Cosa Común: Es el procedimiento legal, la acción judicial amparada por el Artículo 400 del Código Civil, que se inicia para forzar la extinción del condominio cuando no existe un acuerdo.
En resumen: la división es el camino judicial para lograr la extinción.
La gran ventaja: Ahorro de impuestos (AJD vs. ITP)
Esta es la sección de mayor valor y donde la extinción de condominio demuestra todo su potencial. La diferencia fiscal respecto a una compraventa es abismal.
El impuesto clave: Actos Jurídicos Documentados (AJD)
La extinción de condominio no tributa por el impuesto de las «ventas». En su lugar, paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Este impuesto es muchísimo más bajo, oscilando generalmente entre el 1% y el 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
- El porcentaje se calcula sobre el valor real de la parte del inmueble que se adquiere.
La alternativa cara: La compraventa y el ITP
Si, por desconocimiento, un copropietario le «vende» su parte al otro, la operación se considera una transmisión patrimonial y queda sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Este impuesto es drásticamente más alto, moviéndose en una horquilla de entre el 6% y el 10%.
Ejemplo Práctico con números (¡El Ahorro Real!)
Imaginemos un piso valorado en 250.000€, propiedad de dos hermanos al 50%. Un hermano quiere quedarse con el 100% del piso, adquiriendo la parte del otro, valorada en 125.000€.
- Cálculo con extinción (AJD): 1,5% sobre 125.000€ = 1.875€ en impuestos.
- Cálculo con compraventa (ITP, tipo medio del 8%): 8% sobre 125.000€ = 10.000€ en impuestos.
Conclusión del ejemplo: Optar por la extinción de condominio supone un ahorro fiscal directo de 8.125€.
¿Y la Plusvalía Municipal?
Otra ventaja añadida es que, al no considerarse una transmisión patrimonial a efectos legales, la extinción de condominio generalmente no genera la obligación de pagar la plusvalía municipal en ese momento. El pago de este impuesto se aplaza hasta que el nuevo propietario único venda el inmueble a un tercero en el futuro.
Cómo hacer una extinción de condominio: Las dos vías
Existen dos caminos para formalizar la disolución del proindiviso.
La vía amistosa: El acuerdo de extinción de condominio
Es la ruta ideal, más rápida y económica. Aplica cuando todos los copropietarios están de acuerdo. Los pasos a seguir son:
- Negociación: Pactar el valor total del inmueble y, por tanto, el de la compensación económica que recibirá la parte que cede su cuota.
- Acudir al Notario: Formalizar el acuerdo en una Escritura Pública de Extinción de Condominio. El notario dará fe pública del acuerdo y redactará el documento oficial. Puedes encontrar información sobre la función notarial en la web del Consejo General del Notariado.
- Pago de Impuestos: Una vez firmada la escritura, se debe liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) presentando el modelo 600 en la delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.
- Inscripción en el Registro: Finalmente, se presenta la escritura y el justificante del pago de impuestos en el Registro de la Propiedad para que el inmueble cambie oficialmente de titularidad.
La vía judicial: El juicio de división de la cosa común
Este camino se emprende cuando no hay acuerdo. Si un copropietario se niega a vender o a llegar a un pacto, se debe iniciar un proceso judicial para que un juez ordene la disolución. Como el bien es indivisible, la solución final acordada por el juez será la venta del inmueble en pública subasta para repartir los beneficios.
- Para más información sobre este procedimiento, consulta nuestros artículos:
Caso especial: Extinción de condominio con hipoteca
Este es un punto crítico que no se puede pasar por alto. La extinción de condominio cambia la titularidad registral del inmueble, pero no altera la titularidad del préstamo hipotecario frente al banco.
Esto significa que el copropietario que cede su parte de la casa y recibe la compensación seguirá siendo legalmente deudor del 100% de la hipoteca.
La única solución es negociar con la entidad bancaria una novación de la hipoteca. Este trámite consiste en modificar el contrato del préstamo para que el banco acepte liberar al deudor saliente, dejando como único titular al que se queda con la propiedad. Es importante saber que el banco no está obligado a aceptar y realizará un estudio de solvencia del propietario que asumirá la totalidad de la deuda. Para más información sobre estos productos, puedes consultar el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
- ¿Quién paga los gastos de notaría y registro? Lo habitual y lógico es que todos los gastos derivados del trámite (notaría, registro, gestoría) sean asumidos por el copropietario que se adjudica el 100% del inmueble, ya que es el principal interesado en formalizar e inscribir su nueva titularidad.
- ¿La extinción de condominio afecta a mi declaración de la Renta (IRPF)? Generalmente, no. Si la compensación económica que recibe la persona que cede su parte es igual al valor de adquisición de dicha parte, no existe ni ganancia ni pérdida patrimonial a declarar en el IRPF. Solo se tributaría si se recibiera más dinero del que corresponde al valor de la cuota («exceso de adjudicación»).
- ¿Se puede aplicar a un proindiviso heredado? Sí, por supuesto. De hecho, es la fórmula más común, eficiente y recomendada para disolver los proindivisos que se han generado a raíz de una herencia entre varios herederos.
La herramienta más eficiente para disolver un proindiviso y qué hacer cuando falla
La extinción de condominio es la figura legal diseñada específicamente para deshacer la copropiedad de la forma más limpia y eficiente, con un ahorro fiscal que puede suponer miles de euros. Sin duda, siempre que haya acuerdo, la vía notarial será la más rápida, barata y recomendable para todas las partes.
No obstante, la realidad es que a menudo el acuerdo es imposible y la negociación está rota. En este punto, aunque la ley contempla una salida a través de la vía judicial, este camino implica un proceso largo, costoso e incierto.
Entonces, ¿Cuál es la alternativa real?
Si el acuerdo para extinguir el condominio ha fallado, la única forma de asegurar la venta y obtener tu dinero de forma rápida y garantizada es a través de una empresa que compra proindivisos. Esta opción te permite desvincularte del problema de inmediato, recibir tu liquidez y dejar que sea un tercero experto quien se ocupe de la situación.
El proceso de disolver una copropiedad tiene importantes implicaciones. Para asegurar que tomas la decisión correcta y eliges la solución más beneficiosa para ti, es fundamental contar con asesoramiento experto.
Contacta con nosotros y te ayudaremos a encontrar la mejor salida para tu caso, especialmente si la vía del acuerdo ya no es una opción.
