Vender una propiedad heredada es el último paso para cerrar un capítulo, pero también abre un mar de dudas fiscales. Si has vendido o estás a punto de vender tu parte de un proindiviso, es normal que te preguntes: “Y ahora, ¿cuánto se lleva Hacienda?”.
En esta guía te vamos a explicar de forma clara y sencilla los dos impuestos principales que debes tener en cuenta al vender un proindiviso heredado: el IRPF y la Plusvalía Municipal. Olvídate del lenguaje técnico, aquí encontrarás respuestas directas y ejemplos prácticos.
Resumen rápido: ¿Qué impuestos pagarás al vender?
Para que tengas una idea clara desde el principio, estos son los dos impuestos que deberás afrontar:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Grava la ganancia patrimonial que has obtenido con la venta. Se liquida ante la Agencia Tributaria estatal en la declaración de la Renta del año siguiente a la operación.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Grava el incremento del valor del suelo desde que lo heredaste hasta que lo vendes. Se paga al Ayuntamiento donde se ubica el inmueble, generalmente en los 30 días hábiles posteriores a la venta.
El IRPF: Cómo declarar la ganancia patrimonial en tu renta
Este es el impuesto más importante y donde un cálculo correcto puede ahorrarte mucho dinero. Se paga únicamente si ha habido una ganancia con la venta.
La fórmula clave: ¿Cómo se calcula la ganancia?
La Agencia Tributaria establece una fórmula muy clara para calcular el beneficio obtenido. Puedes encontrar la información oficial en su manual de Renta, pero te la resumimos aquí:
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición
Si el resultado es positivo, has tenido una ganancia y deberás tributar por ella. Si es negativo, has tenido una pérdida.
Desglose del valor de adquisición (¡La clave en las herencias!)
Aquí es donde la mayoría de la gente comete errores. El valor de adquisición NO es lo que le costó la casa al familiar fallecido. Para un bien heredado, el cálculo correcto es:
Valor de Adquisición = Valor declarado en el Impuesto de Sucesiones + Gastos y tributos de la herencia
Desglosemos los “gastos y tributos de la herencia” que puedes sumar:
- Los gastos de notaría y registro de la propiedad por la aceptación de la herencia.
- El Impuesto de Sucesiones y Donaciones que pagaste.
- La Plusvalía Municipal del heredero (la que pagaste al recibir el inmueble).
Es fundamental recalcar que todos los impuestos y gastos que pagaste al heredar aumentan este valor y, por tanto, reducen la futura ganancia y los impuestos a pagar.
Desglose del valor de transmisión
Este valor es más sencillo. Corresponde al dinero que realmente obtienes por la venta:
Valor de Transmisión = Precio de Venta – Gastos y tributos de la venta
Los gastos que puedes restar del precio de venta incluyen:
- La comisión de la agencia inmobiliaria.
- La Plusvalía Municipal que pagas ahora, por la venta.
- Gastos de gestoría o abogado si los hubiera.
Ejemplo práctico y numérico
Imaginemos que dos hermanos, Ana y Carlos, heredan un piso.
- En la escritura de herencia (2020), valoran el piso en 200.000 €.
- Los gastos totales de la herencia (notario, registro, Impuesto de Sucesiones, plusvalía) suman 10.000 €.
- En 2025, venden el piso por 240.000 €.
- Los gastos de la venta son: 10.000 € de inmobiliaria y 5.000 € de plusvalía municipal por la venta.
Cálculo para toda la propiedad:
- Valor de Adquisición: 200.000 € + 10.000 € = 210.000 €
- Valor de Transmisión: 240.000 € – (10.000 € + 5.000 €) = 225.000 €
- Ganancia Patrimonial Total: 225.000 € – 210.000 € = 15.000 €
Como son dos hermanos al 50%, la ganancia de cada uno es de 7.500 €. Esta es la cantidad que cada uno deberá incluir en su declaración de la Renta.
¿Cuánto pagarás a Hacienda? Tramos del ahorro en 2025
La ganancia patrimonial tributa en la base imponible del ahorro. Para la Renta de 2025 (que se presenta en 2026), los tramos son los siguientes:
Siguiendo el ejemplo, Ana y Carlos pagarían impuestos por sus 7.500 € de ganancia:
- Los primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €
- Los 1.500 € restantes al 21% = 315 €
- Total a pagar en IRPF por cada uno: 1.455 €
La plusvalía municipal: El impuesto del ayuntamiento
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es el segundo gran tributo a tener en cuenta.
Aclaración crucial: La plusvalía se paga dos veces, pero por motivos distintos
Esta es la duda más frecuente. Sí, este impuesto se paga en dos momentos diferentes:
- Al heredar: Se paga una plusvalía que grava el incremento de valor del suelo que se generó mientras el familiar fallecido fue el propietario.
- Al vender: Se paga una nueva plusvalía que grava el incremento de valor que se ha generado mientras tú has sido el propietario (desde la fecha en que heredaste hasta la fecha en que vendiste).
No estás pagando dos veces por lo mismo, sino por dos periodos de tiempo diferentes. Para más información, puedes consultar la web del Ministerio de Hacienda.
¿Cómo se calcula al vender?
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional, desde 2021 existen dos métodos para calcularlo. El ayuntamiento te permitirá elegir el que te resulte más económico:
- Método Objetivo: Multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes que fija cada ayuntamiento.
- Método Real: Compara el precio de venta con el valor de adquisición (similar al IRPF) para calcular la ganancia real y aplicarle el tipo impositivo.
¿Quién y cuándo se paga?
- Quién: La paga siempre el vendedor del inmueble.
- Cuándo: El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa.
Caso especial: ¿Y si se hace una extinción de condominio?
Si en lugar de vender a un tercero, uno de los hermanos compra su parte a los demás, la operación se llama “extinción de condominio”.
¡Gran Ventaja Fiscal! En este escenario, la ley considera que no hay una venta real de la propiedad, sino una adjudicación a un único titular. Por tanto, el hermano que “vende” su parte NO PAGA NI IRPF NI PLUSVALÍA MUNICIPAL. Es una solución fiscalmente muy eficiente. Únicamente el hermano que adquiere las partes deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es mucho más bajo.
Preguntas frecuentes (FAQ) sobre fiscalidad
- ¿Qué pasa si en lugar de una ganancia tengo una pérdida patrimonial? Si el ‘Valor de Transmisión’ es inferior al ‘Valor de Adquisición’, has tenido una pérdida. No tendrás que pagar en el IRPF y, además, podrás compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales que hayas tenido ese año o en los cuatro siguientes.
- ¿Existe alguna exención por la venta de la vivienda heredada? La exención más conocida es por reinversión en vivienda habitual, pero es muy difícil de aplicar en una herencia. Para ello, la propiedad vendida debería haber sido tu vivienda habitual durante al menos tres años antes de la venta, lo cual no suele ser el caso.
- ¿Cuándo tengo que presentar la declaración de la Renta para pagar el IRPF? El IRPF se declara siempre a año vencido. Si vendiste la propiedad en 2025, tendrás que incluir esta ganancia en la Campaña de la Renta de 2025, que se presenta entre abril y junio de 2026.
La venta de un proindiviso heredado conlleva dos obligaciones fiscales principales: el IRPF sobre tu ganancia real y la Plusvalía Municipal. Calcular correctamente el “valor de adquisición” incluyendo todos los gastos de la herencia es clave para no pagar de más y evitar problemas futuros con Hacienda.
La fiscalidad inmobiliaria puede ser compleja. Un cálculo incorrecto puede llevar a pagar miles de euros de más o a recibir una sanción. Si quieres asegurarte de optimizar tus impuestos y cumplir con todas tus obligaciones, contacta con nuestro equipo de expertos en Proindiviso10 para un asesoramiento personalizado.
