Vender una parte de un piso heredado en Madrid no es solo una cuestión de acuerdo entre hermanos; es, sobre todo, una decisión fiscal. Si has vendido o estás a punto de vender tu parte de un proindiviso, es normal que te preguntes: “Y ahora, ¿cuánto se lleva Hacienda?”.
En la capital, los impuestos pueden devorar una parte importante de tu herencia si no eliges la vía adecuada. Si te encuentras bloqueado porque un copropietario no quiere vender, el paso del tiempo no solo agota tu paciencia, sino que aumenta tu deuda con la Hacienda local y estatal.
En Proindiviso10, no solo compramos tu proindiviso en 48 horas; realizamos un estudio fiscal previo para que sepas exactamente cuánto dinero limpio recibirás. A continuación, te explicamos de forma clara y sencilla los impuestos que debes tener en cuenta al vender un proindiviso heredado en Madrid.
⚠️ ¿Un familiar bloquea la venta o el piso tiene okupas?
No espere de 2 a 4 años a que se resuelva un procedimiento judicial de división ni asuma los costes fiscales de mantener la propiedad. En Proindiviso10 compramos su porcentaje del inmueble al contado en 48h y nosotros asumimos los problemas legales y los gastos de notaría.
El IRPF: Cómo declarar la ganancia patrimonial en tu renta
Este es el impuesto estatal más importante y donde un cálculo correcto puede ahorrarte mucho dinero. Se paga únicamente si ha habido una ganancia con la venta y se liquida en la declaración de la Renta del año siguiente a la operación.
La fórmula clave: ¿Cómo se calcula la ganancia?
La Agencia Tributaria establece una fórmula clara para calcular el beneficio obtenido:
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición
Desglose del valor de adquisición (¡La clave en las herencias!)
Aquí es donde la mayoría comete errores. El valor de adquisición NO es lo que le costó la casa al familiar fallecido. Para un bien heredado, el cálculo correcto es:
Valor de Adquisición = Valor declarado en el Impuesto de Sucesiones + Gastos y tributos de la herencia
Los “gastos y tributos de la herencia” que puedes sumar incluyen:
- Los gastos de notaría y registro por la aceptación de la herencia.
- El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (que en Madrid cuenta con una bonificación del 99% para parientes directos, pero el porcentaje pagado suma).
- La Plusvalía Municipal del heredero que pagaste al recibir el inmueble.
Es fundamental recalcar que todos los impuestos y gastos que pagaste al heredar aumentan este valor y, por tanto, reducen la futura ganancia en el IRPF.
Desglose del valor de transmisión
Este valor corresponde al dinero que realmente obtienes por la venta:
Valor de Transmisión = Precio de Venta – Gastos y tributos de la venta
Puedes restar gastos como la comisión inmobiliaria (si la hay) y la Plusvalía Municipal pagada por la venta.
Ejemplo práctico y numérico en Madrid
Imaginemos que dos hermanos, Ana y Carlos, heredan un piso en Madrid.
- En la escritura de herencia, valoran el piso en 200.000 €.
- Los gastos totales de la herencia suman 10.000 €.
- Venden el piso por 240.000 €.
- Los gastos de la venta son 5.000 € de plusvalía municipal.
Cálculo para toda la propiedad:
- Valor de Adquisición: 200.000 € + 10.000 € = 210.000 €
- Valor de Transmisión: 240.000 € – 5.000 € = 235.000 €
- Ganancia Patrimonial Total: 235.000 € – 210.000 € = 25.000 €
Al ser dos hermanos al 50%, la ganancia de cada uno es de 12.500 €. Esta es la cantidad a incluir en la Renta.
¿Cuánto pagarás a Hacienda? Tramos del ahorro 2025
La ganancia patrimonial tributa en la base imponible del ahorro. Los tramos actuales son:
La Plusvalía Municipal en Madrid: El segundo gran tributo
Si el inmueble que has heredado se encuentra en distritos como Salamanca, Chamberí, Retiro o Centro, el valor del suelo es elevado, lo que dispara el cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Por eso, contar con una valoración de proindivisos en Madrid profesional es el primer paso para saber cuánto dinero neto le quedará tras la venta.
Aclaración crucial: La plusvalía se paga dos veces
Esta es la duda más frecuente. Sí, este impuesto se paga en dos momentos:
- Al heredar: Grava el incremento de valor del suelo generado mientras el familiar fallecido fue propietario.
- Al vender: Grava el incremento de valor generado mientras tú has sido el propietario.
No pagas dos veces por lo mismo, sino por dos periodos distintos (según especifica el propio Ministerio de Hacienda).
Desde 2021, el Ayuntamiento te permite elegir el método de cálculo más económico: el Método Objetivo (multiplicando el valor catastral por unos coeficientes) o el Método Real (comparando el precio de venta con el valor de adquisición). El plazo de pago es de 30 días hábiles desde la firma en notaría.
Diferencia entre Venta de Cuota y Extinción de Condominio en Madrid
Muchos clientes preguntan si es mejor una extinción de condominio (cuando un hermano compra su parte al resto). ¡Es una gran ventaja fiscal! En la Comunidad de Madrid, esta operación tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 0,75%, y el hermano que cede su parte NO PAGA NI IRPF NI PLUSVALÍA MUNICIPAL (al no considerarse una transmisión patrimonial, sino una adjudicación).
Sin embargo, la extinción de condominio requiere que todos los hermanos estén de acuerdo. Si tu hermano ocupa el piso y se niega a firmar, esta vía fiscal está muerta. En este caso, le recomendamos leer nuestra guía sobre qué hacer si un hermano ocupa el piso heredado para entender sus opciones legales de salida inmediata.
En ese escenario conflictivo, la venta de tu cuota indivisa a un tercero, como Proindiviso10, es la única solución real. Aunque tribute por ITP (6% en Madrid, que paga el comprador), detienes de inmediato la sangría de gastos de comunidad, IBI y posibles costas judiciales.
Gastos de Notaría y Registro en Madrid
En Proindiviso10, nuestra política de transparencia en Madrid es clara: nosotros asumimos todos los gastos de Notaría y Registro cuando compramos su cuota. Usted puede elegir su notario de confianza en Madrid. El precio acordado es lo que recibirá íntegro en su cheque bancario certificado el día de la firma.
Preguntas frecuentes (FAQ) sobre fiscalidad
- ¿Qué pasa si tengo una pérdida patrimonial? Si el Valor de Transmisión es inferior al Valor de Adquisición, no pagarás IRPF ni Plusvalía Municipal.
- ¿Existe exención por vivienda heredada? La exención por reinversión en vivienda habitual es muy difícil de aplicar aquí, ya que exige que el inmueble vendido haya sido su vivienda habitual durante los últimos 3 años.
- ¿Cuándo se declara el IRPF? Se declara a año vencido. Si vende en 2025, lo declarará en la Renta que se presenta entre abril y junio de 2026.
No deje que los impuestos y las deudas municipales consuman su patrimonio. En Proindiviso10 podemos comprar su parte de la herencia en Madrid asumiendo nosotros todos los trámites fiscales y legales.
¿Quiere vender su parte y olvidarse de los impuestos?
No adelante dinero para pagar la Plusvalía ni espere años a un juicio. Compramos su porcentaje de la herencia al contado y nosotros asumimos los problemas y la gestión fiscal.
